不動産の価値を決める収益還元法について

収益還元法

不動産の価値を決める方法、その1つに収益還元法があります。
この方法は他の2つの評価法と並び不動産の評価でいずれかの方法を
選ばなければならない為、知っている人は多いでしょう。

この収益還元法は評価の対象となる不動産が将来生み出すと
予測される純利益の現在価値を合計し、それを元に試算する方法でしたね。

また収益還元法はその性質上非常に合理性が高い方法である
反面不動産会社のデータや数字に惑わされやすいという面も持っています。

そして収益還元法には更に2種類の方法があり、それぞれ直接還元法とＤＣＦ法と呼び、
このどちらの方法でも収益価格を求める事ができます。

まず最初に直接還元法ですが、この方法は非常に簡単な計算式で求める事ができます。
方法としては一定期間の純利益を還元利回りの数字で割り、100を掛けるだけです。

この一定期間というのは通常は殆どが一年間で、例えば純利益が100万円、
還元利回りが10パーセントの場合は1000万円と、非常に楽に求める事ができますね。
この方法は不動産を長く保有する場合に適している方法です。

次にＤＣＦ法ですが、これは直接還元法とは異なり少々特殊であり、
内容も複雑となっています。

評価する不動産の保有期間中に得られる純利益と、
保有し終わり売却した際に得ることができるという価格を予想し、
現在価格に割り戻して合計をだすという方法で非常に分かりにくいですね。

ただし分かりにくい反面、直接還元法より詳細な収益価格を表示できるというメリットもあります。
簡単な方法を選ぶか、難しい反面詳細まで分かる方法を選ぶかは自由です。
自分の目的に合わせて選びましょう。

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